Erfpacht

Erfpacht komt veel voor in Amsterdam. Het is een zeer complexe materie en vraagt bijzondere aandacht in geval u een huis koopt dat op erfpacht ligt. Onderstaand is slechts een summiere toelichting over erfpacht in Amsterdam. Nadere informatie is te verkrijgen bij uw makelaar of bij het Buro Erfpacht van de gemeente Amsterdam.

Erfpacht en eigen grond

De gemeente Amsterdam heeft een erfpachtstelsel. Dat wil zeggen dat de gemeente geen grond verkoopt, maar de grond in erfpacht uitgeeft. Bij een huis op erfpacht, is de grond onder uw huis dus eigendom van de gemeente. Als erfpachter mag u de grond gebruiken om er op te wonen, werken of er een tuin te hebben. U betaalt daarvoor een vergoeding: de canon.

Pas op voor particuliere erfpacht; we zien dat dit meer in zwang is wanneer er sprake is van een overspannen woningmarkt. De ontwikkelaar behoudt een leuke blijvende bijverdienste, naast de verkoopopbrengst van de woning. Maar financiële instellingen zijn tegenwoordig niet erg welwillend tegenover het vestigen van een hypothecaire geldlening. Er wordt streng gekeken naar de onderliggende voorwaarden. Als u dus voornemens bent een dergelijke woning te kopen of te verkopen, is het eerste advies vooral uw makelaar en bank te consulteren.

Welke regels kunnen van toepassing zijn?

De voorwaarden waaronder de grond in erfpacht is uitgegeven staan in de erfpachtakte. Deze akte geeft aan welke Algemene Bepalingen van toepassing zijn en worden periodiek aan de eisen van de tijd aangepast. Zo zijn er dan ook gelijktijdig verschillende versies in gebruik. Belangrijk is het dus om te weten welke van toepassing zijn op het specifieke erfpachtrecht van de woning welke u eventueel gaat kopen.

Indexering en looptijd van erfpacht

Volgens de Algemene Bepalingen van 1966 en alle hierna opgestelde Algemene Bepalingen is een vijfjaarlijkse indexering van de canon van toepassing. De voorwaarden 2000 geven zelfs een jaarlijkse indexering. Bij een vijfjaarlijkse aanpassing vindt een correctie van de canon naar de koopkrachtdaling/-stijging plaats.

De looptijd van een recht van erfpacht wordt meestal verdeeld in administratieve perioden van 50 jaar. Zo’n periode noemt men een tijdvak. De tijdvakken geven de eigenaar van de grond (de gemeente) de mogelijkheid afspraken die bij de uitgifte van de erfpacht werden vastgelegd, aan te passen aan de eisen van de tijd, elke keer als een tijdvak is afgelopen. Aan het eind van een tijdvak wordt gekeken of de dan geldende canon nog representatief is als vergoeding voor de grondwaarde, zo niet dan wordt deze (over het algemeen altijd naar boven) opnieuw vastgesteld. Ook gaan dan de meest recent opgestelde Algemene Bepalingen gelden.

De gemeente Amsterdam bezigde tot voor kort enkel ‘voortdurende erfpacht’; dat betekent dat de grond voor onbepaalde tijd in erfpacht wordt uitgegeven en de gemeente het slechts in bepaalde gevallen, volgens de Algemene Bepalingen geldende, weer over de grond kan beschikken.

Bij de Algemene bepalingen 2016 geldt ‘eeuwigdurende erfpacht’, hierbij worden de erfpachtkosten nog maar één keer bepaald: Bij eeuwigdurende erfpacht sluit je in plaats van een nieuw tijdvak van 50 jaar een tijdvak voor altijd af.

Afkoop van de canon

Afkoop is het vooruitbetalen van de nog niet vervallen canonbedragen in het geldende tijdvak, door betaling van een bedrag ineens. Het bedrag dat u betaalt heet de afkoopsom. Afkoop kan van het lopende tijdvak plaatsvinden; de resterende periode van het tijdvak wordt afgekocht. Afkoop kan meteen bij uitgifte van het hele tijdvak van 50 jaar. Ook kunt u de vijfjaarlijkse indexering afkopen gedurende het lopende tijdvak. De canon kan worden afgekocht voor 50 of 100 (toeslag van 25%) jaar tegen een jaarlijks vast te stellen bedrag. Ook kunt u de (vijf)jaarlijkse indexering afkopen, ten tijde van de uitgifte.

Voorheen waren er vier manieren van erfpacht betalen: afkopen, de jaarlijkse canon, 10 jaar of 25 jaar vaste canon. Bij eeuwigdurende erfpacht zijn er nog slechts twee betaalopties: afkopen en indexcanon.

Erfpachtbeleid in beweging

De gemeente heeft de afgelopen jaren het erfpachtbeleid aangepast omdat zij wil voorkomen dat erfpachters voor onverwacht hoge kosten komen te staan. Enerzijds wordt er meer aandacht aan voorlichting besteed, anderzijds wordt de regelgeving bijgesteld. Het is belangrijk dat (potentiële) eigenaren van onroerend goed in Amsterdam op de hoogte zijn van de werking en het doel van het erfpachtstelsel.

Wilt u meer weten over erfpacht? U kunt daarvoor contact opnemen met Bureau Erfpacht van de gemeente Amsterdam. Bron: Dienst Wonen Amsterdam