Begrippenlijst

Afkoop (van de canon)

Afkoop is het vooruit betalen van de nog niet vervallen canontermijnen voor het gehele, nog resterende deel van het tijdvlak in één keer. De afkoopsom is gelijk aan de contante waarde van alle canons over de resterende periode van een tijdvlak. Om de contante waarde uit te kunnen rekenen moet er gebruik worden gemaakt van een aantal factoren die ervoor zorgen dat niemand, erfpachter of gemeente, er financieel op vooruit of achteruit gaat.

Afkoopfactor

Het aantal jaren waarvoor wordt afgekocht en het afkooppercentage in het jaar van uitgifte, worden ten behoeve van de berekening van de afkoop verwerkt tot één werkbaar verhoudingsgetal, de afkoopfactor.

Afkooppercentage

Een rentepercentage waartegen de canon over een periode van 50 jaar (of het resterende deel van het tijdvlak) contant wordt gemaakt. Het afkooppercentage wordt ieder jaar door de gemeente vastgesteld.

Appartementsrecht

Wie een appartementsrecht heeft (woning, maar ook bedrijfs- of kantoorruimte), heeft een aandeel in een gebouw. Dat aandeel geeft ook recht op alleengebruik van dat bepaalde gedeelte van een gebouw. Bovendien geeft het appartementsrecht recht op gebruik van gemeenschappelijke ruimtes, zoals het trappenhuis. Het aandeel en het bijbehorende gebruiksrecht vormen samen het appartementsrecht. Dit appartementsrecht wordt – in tegenstelling tot het lidmaatschapsrecht – wel ingeschreven in de registers van het Kadaster. Hierdoor bestaat tegelijk de mogelijkheid om een eigen hypotheek te vestigen. Alle appartementseigenaren zijn samen eigenaar van het hele flatgebouw of complex.

Bankgarantie

Een garantieverklaring van een Nederlandse bankinstelling. Door deze garantieverklaring garandeert de bank dat de koper zijn verplichtingen voortvloeiende uit de koopakte zal nakomen voor het bedrag dat genoemd is.

Bestemmingsplan

Een plan dat bindend is voor burgers en overheid. Het bestaat uit een uit een plankaart, bebouwingsvoorschriften, toelichting en een exploitatieopzet. Op de plankaart kan een koper bekijken welke bestemming het perceel heeft dat de koper gaat kopen. In de bebouwingsvoorschriften staan bouwmogelijkheden en bestemmingen in dat gebied aangegeven en verder omschreven.

B.T.W. verlaging bij de verbouw

Het btw-tarief op arbeidskosten bij verbouwingen en onderhoud van woningen in de bestaande bouw gaat omlaag van 21% naar 6%. De maatregel is onderdeel van het woningmarktakkoord begin 2013. Het geldt voor bouwbedrijven, schilders-, afbouw- en onderhoudsbedrijven, klusbedrijven, installatiebedrijven en gaat in per 1 maart 2013. Deze verlaging is tijdelijk en duurt tot 1 maart 2014.

Canon

De jaarlijkse vergoeding die de erfpachter aan de eigenaar van de grond betaalt. De canon is gebaseerd op de grondwaarde. Om die waarde te kunnen bepalen wordt er gekeken naar een aantal factoren, namelijk: de bestemming, de locatie. De canon wordt bepaald door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage (canon = grondwaarde x canonpercentage).

Canon fiscaal aftrekbaar

De jaarlijkse canonbetaling is aftrekbaar van de inkomstenbelasting, tenzij de canon is afgekocht. Het afkoopbedrag is niet aftrekbaar. De rente van de eventuele lening voor de afkoop is dat wel.

Canonherziening einde tijdvlak

Bij canonherziening einde tijdvlak veranderen er altijd drie elementen: de hoogte van de canon, de algemene bepalingen bij het erfpachtcontract, het tijdvlak. Als het einde van het tijdvlak nadert, ontvangt de erfpachter een brief van de gemeente. In die brief staat precies wat er gaat veranderen en hoe dat moet gebeuren, dus ook wat de erfpachter zelf moet doen. Afhankelijk van de geldende algemene bepalingen, wordt deze brief drie of vier jaar voor het einde van het tijdvlak verzonden. Eén jaar voor het einde van het tijdvlak moet de nieuwe canon voor het volgende tijdvlak zijn vastgesteld en aan de erfpachter zijn medegedeeld. Dat noemt men het aanzeggen van de canon of de canonaanbieding.

Canonindexering

Het canonbedrag wordt aangepast aan de geldontwaarding. De canon wordt om de vijf jaar geïndexeerd. De manier waarop de canonindexering wordt berekend, is opgenomen in de Algemene bepalingen van het erfpachtcontract. Ook is het mogelijk de canonindexering uit te sluiten. Afhankelijk van het aantal jaren waarover de canonindexering wordt uitgesloten, worden er dan een toeslagpercentage en een vermenigvuldigingsfactor op de canon toegepast.

Canonpercentage

Het canonpercentage houdt verband met de ontwikkeling op de kapitaalmarkt. Als de rente op de kapitaalmarkt stijgt of daalt, stijgt of daalt ook het canonpercentage. Het canonpercentage wordt jaarlijks door de gemeenteraad vastgesteld voor nieuwe uitgiftes en tussentijdse wijzigingen in erfpachtrecht.

Courtage

Voor het verrichten van diensten in een opdracht bent u aan de makelaar een overeengekomen geldbedrag verschuldigd. De hoogte van het bedrag zal tussen u en de makelaar moeten worden afgesproken en vastgelegd bij de opdrachtverstrekking. De courtage is exclusief de wettelijk verschuldigde omzetbelasting.

Erfpacht

Erfpacht is een beperkt zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. De gemeente is eigenaar van de grond en de op die grond gelegen opstal (huis, kantoorpand e.d.) behoort aan een andere eigenaar toe.

Horizontale splitsing

Het gaat om het splitsen van een gebouw.

Hypotheekakte

In dit document worden afspraken weergegeven tussen de koper en een financieringsinstelling met betrekking tot de hypotheek. Vervolgens wordt dit document door de notaris ter inschrijving aangeboden aan het Kadaster en wordt het in een speciaal daarvoor bestemd register ingeschreven.

In onderhandeling zijn

U bent pas in onderhandeling als de verkoper regeert op uw aanbod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen.

Kadaster

Het Kadaster geeft weer, in welke stukken de grond in Nederland is verdeeld en aan wie elk van deze stukken toebehoort. Daarnaast geeft het informatie over hoe groot het grondoppervlakte is, of er een bevel tot bodemsanering is, of het pand op de monumentenlijst staat en welk kadastraal nummer het heeft.

Koopakte

In dit document wordt een mondelinge koopovereenkomst van een roerende zaak schriftelijk vastgelegd.

Kosten Koper

Onder kosten koper verstaan we de kosten voor: overschrijving van het kadastraal recht naar de nieuwe eigenaar in het Hypothekenregister van het Kadaster, 2% overdrachtsbelasting, notariskosten voor het passeren van de ‘akte van levering’ c.q. leveringsakte, makelaarskosten.

Levering

De levering is opgesplitst in twee delen. Bij de juridische levering wordt het perceel op naam van de koper gezet. Dit gebeurt middels het ondertekenen van de akte van levering bij de notaris. Ook wel transportakte genoemd. De feitelijke levering vindt plaats bij het overdragen van de sleutels.

Lidmaatschapsrecht

Een lidmaatschapsrecht geeft u als lid van de vereniging het recht om in een woning te wonen. Daarnaast heeft u het recht om gebruik te maken van de gemeenschappelijke ruimtes. Lidmaatschapsrechten worden uitgegeven door een speciaal daarvoor opgerichte Coöperatieve Flatexploitatievereniging (CV). Wie een lidmaatschapsrecht koopt, mag zolang in de woning wonen als hij wil. De juridische eigendom van de woning is echter in handen van de CV en dus niet in handen van de eigenaar van het lidmaatschapsrecht.

MeerJarenOuderhoudsPlan (MJOP)

Het is verstandig om als VvE een MJOP op te stellen op basis van een onderhoudsinspectie. Er is speciale software beschikbaar om het onderhoudsplan als VvE zelf op te stellen.

Ontbindende voorwaarden

Dit zijn voorwaarden die in de koopakte kunnen worden opgenomen. Op grond van een voorwaarde kan een koper de koopovereenkomst kosteloos ontbinden. Een ontbindende voorwaarde kan zijn de financiering, het verkrijgen van een huisvestingsvergunning, het verkrijgen van de Nationale Hypotheekgarantie of de uitkomst van een bouwkundig advies.

Optie

Een recht om door een eenzijdige wilsverklaring een koopovereenkomst te doen ontstaan. Degene die het recht heeft is niet verplicht er gebruik van te maken.

Onder bod zijn

Een toezegging van de makelaar van de verkoper aan een gegadigde, geen transactie met andere te zullen bevorderen. Bezichtigingen met andere gegadigden blijven wel mogelijk.

Onroerende zaakbelasting

Bij de onroerende zaakbelasting (OZB) is sprake van een belasting voor de eigenaar en een belasting voor de gebruiker van een woning of bedrijf. De OZB-tarieven worden per waardebedrag berekend. Amsterdam kent verschillende tarieven voor woningen en niet-woningen.

Overdrachtsbelasting

Een belasting die wordt geheven bij de koper van een onroerende zaak/recht over de koopsom exclusief het bedrag dat in de koopsom is opgenomen aan roerende zaken. Momenteel is het percentage 2%.

Recht van overpad

Recht dat de eigenaar van een erf heeft om over het erf van een ander te gaan. De ander heeft de plicht dit te gedogen en het pad in stand te houden. Het recht hangt aan de onroerende zaak en blijft bij verkoop in stand.

Rioolrecht

Het rioolrecht is een heffing, die eigenaren van woningen en bedrijfspanden betalen voor de aansluiting op het rioolstelsel. Het wordt geheven per zelfstandige woning of bedrijfspand. Hierbij maakt het niet uit of dat object groot of klein is, per jaar wordt voor elk object het tarief betaald.

Roerende zaken

Dit zijn zaken die zich kunnen verplaatsen of verplaatst kunnen worden en die de koper evt. kan overnemen van de verkoper.

Sleutelverklaring

Deze wordt opgemaakt als de feitelijke levering (het overhandigen van de sleutels) op een eerder tijdstip plaatsvindt dan de juridische eigendomsoverdracht bij de notaris. De koper zal moeten zorgen dat bij de feitelijke levering de onroerende zaak door hem wordt verzekerd.

Splitsen in appartementsrechten

Horizontale splitsing is het splitsen van het pand in afzonderlijke, zelfstandige gebruikseenheden. Deze gebruikseenheden worden appartementsrechten genoemd.

Stadsvernieuwingsgebied

Een gebied waarvoor een stadsvernieuwingsplan van kracht is of in voorbereiding is. Dit betekent dat de gemeente van plan is om in een gebied nieuwe woningen te bouwen en/of oude woningen op te knappen. Hiervoor zal de gemeente oude panden moeten aankopen en vervolgens slopen of renoveren.

Taxatie

Het uitbrengen van een waardeoordeel door een daartoe bevoegd persoon met een bepaald doel. ( Voorbeelden doel: taxatie voor de financiering, taxatie voor de successie bij overlijden van een natuurlijk persoon, taxatie voor het bepalen van de reële waarde voor het uitbrengen van een bod op een te koop staand pand.

Tijdelijke erfpacht

De gemeente/erfverpachter krijgt aan het einde van de afgesproken termijn de beschikking over de grond weer terug. Tijdelijke erfpacht komt veel minder voor dan voortdurende erfpacht. Ook kan tijdelijke erfpacht worden omgezet in voortdurende erfpacht, dit heet conversie.

Tijdvlak

De looptijd van een recht van erfpacht wordt verdeeld in administratieve periodes van 50 jaar. Aan het eind van een tijdvlak kan de canon worden aangepast aan de grondwaarde en het canonpercentage die dan gelden.

Transport

De juridische eigendomsoverdracht bij de notaris.

Tussentijdse wijziging

Indien er iets verandert aan de bebouwing, de bestemming of de grote van het perceel, is er sprake van tussentijdse wijziging. Voor vrijwel alle wijzigingen die de erfpachter wil aanbrengen, moet de erfpachter twee soorten toestemmen bij de gemeente aanvragen: 1) de publiekrechtelijke toestemming, op grond van het bestemmingsplan, 2) de privaatrechtelijke toestemming, op grond van het erfpachtcontract.

Vereniging van Eigenaren

Als u eigenaar bent van een appartementsrecht, bent u volgens de wet lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Samen met de overige eigenaren behartigt de VvE de gemeenschappelijke belangen in en rond het appartementencomplex. In de splitsingsakte is aangegeven welk aandeel u als eigenaar hebt in het gehele gebouw.

Verticale splitsing

Het gaat om het splitsen van een terrein.

Vraagprijs

Een uitnodiging tot het doen van een bod.

Vrij op naam (VON)

De wettelijk te maken kosten zijn inbegrepen in de koopsom. Het betreft hier de BTW of overdrachtsbelasting, de kadastrale kosten, de notaris- en makelaarskosten.

Waarborgsom

Een bedrag dat gestort wordt door de koper als zekerheid dat de koper aan zijn verplichtingen zal voldoen.

Zoekopdracht

Een opdracht tot begeleiding bij het zoeken en kopen van een huis waarvoor de makelaar een courtage mag berekenen. De inhoud van de opdracht hangt af van wat de makelaar en de opdrachtgever met elkaar afspreken.