Splitsen van woningen in Amsterdam

Een pand of een gebouw in Amsterdam bestaat vaak uit meerdere woningen. Als de eigenaar van het pand deze woningen afzonderlijk wil verkopen, moet het pand gesplitst worden. Door splitsing krijgen alle afzonderlijke woningen in het pand een eigen kadastraal registratienummer. In Amsterdam is hiervoor een splitsingsvergunning nodig. In principe vallen de woningen onder de zogenaamde ‘verdeelbesluiten’ en dat betekent dat er maximale aantallen per stadsdeel per jaar gesplitst worden.

Voor splitsing van een pand in woningen hebt u meestal een vergunning nodig van het stadsdeel. Of een splitsingsvergunning nodig is, hangt vooral af van de ligging en het bouwjaar van het pand.

U hebt altijd een vergunning nodig als:

  • het pand vóór 1940 gebouwd is én
  • het pand binnen het gebied ligt dat het bijgaande kaartje aangeeft (vastgesteld bij Koninklijk Besluit in 1977). Dit komt vrijwel overeen met het cirkelvormige gebied ten zuiden van het IJ binnen de ringweg A10 en ten noorden van het IJ tot de lijn Buiksloterdijk, Nieuwe Purmerweg, Buikslotermeerdijk, Koedijkpad en Zuiderzeeweg én
  • u het pand in afzonderlijke appartements- of lidmaatschapsrechten wil splitsen.

U hebt geen vergunning nodig voor:

  • alle panden die na 1940 gebouwd zijn of die buiten het werkingsgebied van het splitsingsbeleid liggen (zie kaartje).
  • het splitsen van gebouwen die geen woonbestemming hebben én die u niet laat bewonen en ook in de toekomst niet wilt laten bewonen.
  • afsplitsing van een bedrijfsruimte in een pand waarbij u alle aanwezige woningen in één appartementsrecht onderbrengt. Let op: als er naast de bedrijfsruimte maar één woning in het pand is, moet u daarvoor wel een vergunning aanvragen.
  • voor gebouwen die eigendom zijn van een bestaande coöperatieve flatexploitatievereniging, waarbij de vereniging het eigendom splitst in evenveel appartementsrechten als lidmaatschapsrechten van de vereniging. Hierbij geldt wel als voorwaarde dat die lidmaatschapsrechten daadwerkelijk zijn uitgegeven.
  • een pand waarvoor het stadsdeel een zogenoemde Vernieuwbouwverklaring heeft afgegeven. Het pand moet dan feitelijk voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit voor nieuwbouw. Alleen voor monumenten zijn op enkele punten uitzonderingen van deze nieuwbouweisen mogelijk. Zie hiervoor de Beleidsregels.

Een splitsing van een pand waarvoor geen vergunning nodig is kunt u rechtstreeks met een notaris regelen.

Als het pand dat u wil splitsen op grond staat die in erfpacht is uitgegeven, moet ook de erfpacht worden gesplitst.

Kwaliteitseisen

Voordat de splitsingsvergunning wordt verleend, moet het pand in goede bouwkundige staat verkeren. Het pand moet voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit. Er worden bovendien extra eisen aan de kwaliteit gesteld, met name aan het casco, de fundering en de elektrische installaties.

Appartementsrecht

De meest gebruikelijke aanpak is splitsing in appartementsrechten. Bij deze vorm van splitsing wordt de koper van een appartement eigenaar van zijn aandeel in het gebouw. De verschillende eigenaren van de woningen in het gebouw hebben gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het hele pand. Die rechten en plichten van de appartementseigenaren zijn juridisch vastgelegd in een splitsingsakte en splitsingstekening, opgesteld door de notaris.

Vereniging van Eigenaren (VvE)

Als eigenaar van een appartementsrecht maakt u automatisch deel uit van een Vereniging van Eigenaren (VvE). In het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat er altijd een VvE ontstaat bij een in appartementen gesplitst pand en dat de eigenaren automatisch lid zijn van die VvE. De splitsingsakte en splitsingstekening zijn het juridisch fundament van de VvE en beschrijft precies wat de gemeenschappelijke en privéruimten van het pand zijn alsmede welk aandeel de eigenaar heeft in het hele pand. Een ander onderdeel van de splitsingsakte is het splitsingsreglement. Hierin staat hoe de VvE moet functioneren. Een VvE heeft net als andere verenigingen een ledenvergadering en een bestuur. Tijdens de ledenvergadering, die meestal één keer per jaar plaatsvindt, nemen de leden besluiten over het beheer van het pand. Het bestuur regelt de dagelijkse gang van zaken zoals kleine reparaties, het toezien op onderhoudswerkzaamheden en het financieel beheer.

Huishoudelijk reglement

Naast de splitsingsakte kan een VvE besluiten een huishoudelijk reglement op te stellen. Het huishoudelijk reglement omvat allerlei regels van praktische aard: wanneer gaat de voordeur dicht, mogen er fietsen in de hal geplaatst worden, etc. De eigenaar die een regel van het huishoudelijk reglement overtreedt kan een berisping krijgen of zelfs een boete.

Wijziging appartementsrecht

Vanaf 1 mei 2005 zijn de wettelijke regels over appartementsrechten gewijzigd. Voortaan kunnen eigenaren van nieuwe appartementen bij meerderheid van stemmen besluiten de splitsingsakte te wijzigen; unanimiteit is niet meer nodig. De VvE is vanaf 1 mei 2008 ook verplicht een reservefonds in stand te houden voor met name de kosten van (groot) onderhoud.

Lidmaatschapsrecht

Als het juridisch eigendom van de woning in handen is van een Coöperatieve Flatexploitatievereniging (CV) in plaats van een VvE, hebben leden geen appartementsrecht maar een zogenoemd lidmaatschapsrecht. Dat betekent dat leden alleen het recht hebben om in een woning te wonen en om gebruik te maken van gemeenschappelijke ruimtes in een gebouw. In Amsterdam komt deze verenigingsvorm bijna niet meer voor, omdat een CV een aantal nadelen heeft ten opzichte van een VvE. Daarom wordt die vaak omgezet in een VvE. Voor meer informatie over het omzetten van een CV naar een VvE kunt u terecht bij Bureau Erfpacht.